O mercado de condomínios logísticos e galpões industriais vive um novo ciclo de expansão no Brasil, sustentado por uma combinação de fatores macroeconômicos, comportamentais e operacionais. De 2020 a 2025, o setor praticamente dobrou seu estoque de empreendimentos de alto padrão, e a taxa de vacância nacional caiu para um dos menores patamares da série histórica — pouco acima de 8%, segundo dados recentes da Binswanger e Metro Quadrado.
O que antes era um movimento concentrado no eixo Guarulhos–Cajamar consolidou-se em uma rede mais ampla de polos estratégicos, com destaque para Jundiaí, Extrema, Betim e municípios do interior paulista e mineiro.
Ranking dos principais destinos para galpões (2024) 1° Guarulhos – 481,8 mil m² 2° Cajamar – 418,4 mil m² 3° Extrema (MG) – 333,4 mil m² 4° Jundiaí – 321,7 mil m² 5° Betim/Contagem – 307,9 mil m² Fonte: Binswanger/Metro Quadrado
A leitura desses números é fundamental para empresários do transporte e da logística, pois os custos imobiliários e de armazenagem têm relação direta com a eficiência operacional e o preço final do frete. O avanço da demanda por espaços locáveis reflete, em grande parte, a reorganização das cadeias de suprimento pós-pandemia, a intensificação do e-commerce e a retomada de setores industriais que exigem proximidade com grandes centros consumidores. Isso explica a valorização dos aluguéis — que atingiram em 2025 o valor médio recorde de R$ 27,13/m² para galpões de padrão A e A+.
Mesmo com preços em alta, o apetite por novas locações segue firme. Em 2024, a absorção líquida (locações menos devoluções) alcançou 2,66 milhões de m², com uma absorção bruta próxima de 4,5 milhões de m². Na prática, isso significa que o volume de contratos novos superou o ritmo de devoluções, revelando confiança do mercado e sustentando a redução da vacância. Essa tendência vem acompanhada por um movimento de pré-locações, que já somam mais de 250 mil m² para entregas futuras — algo raro há poucos anos, quando o modelo predominante era o de “construir para depois ocupar”.
“O que estamos observando é uma redistribuição da malha logística metropolitana. As empresas estão se aproximando dos centros de consumo, mas também buscando regiões com melhor eficiência no recebimento, infraestrutura e custo de ocupação. É um movimento que equilibra economia e estratégia operacional”
Para o investidor, a perspectiva é de continuidade desse ciclo, embora com ajustes. O aumento do custo de reposição (terreno, construção, capital) e a queda gradual da taxa Selic estimulam a migração de recursos de renda fixa para ativos reais, reacendendo o interesse por fundos imobiliários logísticos. Em contrapartida, a escassez de terrenos viáveis nas zonas mais disputadas, especialmente em Guarulhos e Cajamar, desloca novos projetos para áreas secundárias — movimento que Jundiaí vem liderando com eficiência.
Cajamar, por sua localização privilegiada e interconexão com os principais corredores rodoviários, ainda é o epicentro da atividade logística paulista. Entretanto, o custo de ocupação na região já ultrapassa R$ 30/m² em alguns empreendimentos, o que leva parte das empresas a reconsiderar o equilíbrio entre proximidade e custo operacional. Guarulhos, por sua vez, se mantém relevante pela integração com o aeroporto e o anel viário metropolitano, mas enfrenta limitações de expansão territorial e crescente saturação. Jundiaí desponta como o ponto de equilíbrio — um polo capaz de absorver grandes operações com custo competitivo e acesso direto à malha rodoviária e ferroviária.
Um aspecto que merece atenção é o impacto desse novo mapa logístico sobre o transporte de cargas. O encurtamento das distâncias médias entre centros de armazenagem e pontos de consumo reduz o custo por tonelada-quilômetro, mas exige replanejamento de rotas e revisões de contratos. Transportadoras que antes estruturavam seus custos com base em operações intermunicipais longas agora precisam lidar com fluxos urbanos mais intensos, prazos curtos e maior exigência de tecnologia embarcada. A integração entre operadores logísticos e transportadoras tende a crescer, formando clusters de eficiência em torno desses polos.
Os números do mercado imobiliário logístico, portanto, não devem ser lidos apenas como indicadores de investimento. Eles são também um termômetro da reorganização do transporte de cargas no país. O empresário que compreender essa dinâmica — e souber antecipar movimentos de custo e demanda — poderá não apenas otimizar seus contratos de locação e transporte, mas também ampliar margens em um setor historicamente pressionado por custos fixos elevados e volatilidade de fretes.
A próxima fase do ciclo deve ser marcada por uma expansão mais seletiva, com foco em eficiência energética, ESG e automação. Galpões de alto padrão continuarão sendo o ativo preferido dos fundos, mas o diferencial competitivo estará em quem souber converter espaço físico em produtividade logística. Guarulhos, Cajamar e Jundiaí seguem protagonistas, mas o mapa está em movimento — e, no transporte, quem entende o território sempre chega primeiro.
Ferramenta de identificação e mensuração da eficiência dos estabelecimentos comerciais no recebimento de mercadorias na região metropolitana de São Paulo.
O IER é uma pesquisa anual desenvolvida em parceria com o SETCESP para avaliar as condições de recebimento dos principais estabelecimentos de São Paulo e região, como supermercados, centros de distribuição e home centers. A metodologia avalia in loco questões operacionais e a infraestrutura de recebimento, além de questões relacionadas ao pagamento de serviços de carga e descarga terceirizada, de cada um dos 175 pontos selecionados este ano, além de coletar o tempo médio de descarga nestes locais junto às transportadoras.
